地產商同梁振英晒唥
2012-12-24 6:40:32
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http://thehousenews.com/finance/%E5%9C% ... %E5%86%B7/梁振英眼前最大難關，不是1月1日元旦倒梁大遊行，而是一班地產商大孖沙對梁振英的買家印花稅大反擊。代表大孖沙利益的地產建設商會矢言政府不讓步，就停止收購舊樓。地建會試過司法程序挑戰政府，但今次罕有高調鬧政府「先斬後奏」、「嘥咗我啲時間」，再加停止收購舊樓的行動抗議，比司法程式來得更快、更狠，梁振英無論「讓步」與否，都處於必敗之地。
收舊樓設限 明捧市建局
梁振英弄到今日如斯田地，與他一心借買家印花稅充權有關。梁振英7月上台後，先是安插大量梁粉如劉炳章、鄔滿海及蔡涯棉，加入新成立的長遠房屋策略督導委員會，由自己人張炳良領導。另一方面，林鄭月娥在新政府組班後，親自主持四個政策小組，制訂決策優先次序，其中一項就是土地房屋，明顯是為架空在曾朝年代由曾俊華主導的房屋用地供應督導委員會。梁振英再借實施買家印花稅的機會，捧起自己友張震遠把持的市建局。
據政府提出重建豁免方案，地產商以公司名義收購整項業權，要先付15%的買家印花稅。如果收購舊樓所有業權後，六年內取入伙紙，就獲得退稅。如此一來，地產商在現有、將來的收購項目中，就要額外先墊支15%樓價。例如紅磡一帶的舊樓600平方呎實用面積的舊樓單位，假設每呎收購價為7000元，收購一百個單位的業權，隨時要4億港元，在現有條例之下，地產商要再「放低」超過6000萬元付買家印花稅，承受額外風險。
地產商反應極大的另一原因，是六年限期過嚴。地產商過往在收購舊樓後，除了刻意囤積居奇，也會用大量時間與城規會周旋，希望增加地積比例，用到盡地皮。再者，地產商完成一幢大廈的收購，往往向鄰近物業埋手，務求合併最大面積地盤發展大型項目。
但在新政之下，地產商為了趕及六年期限內，得到當局入伙紙退稅。完成一幢大廈的收購後，便需立即展開工程，以單幢式興建發展，方能趕及退稅，難以累積附近地皮發展大型物業。
政府把發展商買家印花稅重建豁免期訂於六年，名義上是加快舊區重建。但實質是暗渡陳倉捧市建局。
市建局徵收土地時可引用《收回土地條例》的尚方寶劍，收購大型物業業權向來比私人地產商有利得多。市建局張震遠日前揚言，市建局未來5年會投放250億元進行收購。可以預期，買家印花稅的重建豁免方案，將削弱私人發展商收樓能力，把私人地產商迫入小型重建項目，轉由市建局牢牢控制舊樓土地供應。
企硬礙供應 讓步失民心
梁振英經常指政策「成熟一項推一項」，實際是亂出牌。梁粉過去指手劃腳，胡亂點評政策之餘。新政府早前放風將粉嶺私立大學計劃喝停，將用地改去起樓，無視既定程序，已引起內部大反彈。
一波未平，今次藉由買家印花稅的法例益市建局，無仔細衡量對私人市場的影響，匆匆將買家印花稅議案在行政會議通過，並於本周五刊憲，打快刀斬亂麻實行充權大計，與其亂出牌個性一脈相承，造成地產商晒冷的局面，咎由自取。
梁振英在買家印花稅「讓步」與「不讓步」之間，無甚空間。梁振英選擇企硬的話，地建會一班大孖沙定會奉陪到底，到時私人市場舊樓收購活動死寂，影響梁振英增加私人市場的單位供應。
梁振英在競選時指市民覺得地產商「話點就點」，借市民對樓價不滿上位。如果梁振英讓步，市民對於他解決樓市問題的丁點盼望，都會付之東流，民望難再翻生，認真是「成也地產、敗也地產」。
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丘亦生
《蘋果日報》金融中心版的專欄作家，喜拆解金融經濟現象，以獨立身份月旦上市公司表現，不人云亦云鸚鵡學舌，下筆秉持「我有我態度」，既視曼聯不來港上市為美事，又把TVB列為香港三害之列。